Как продать свою долю в квартире?

Если продать квартиру, принадлежащую одному человеку, достаточно легко, то продать квартиру, принадлежащую нескольким дольщикам, будет сложно. Об этом прекрасно знают все участники рынка недвижимости. Данные сделки подразделяются на два вида: в первом случае собственность считается совместной, а во втором – долевой. Совместная собственность может являться квартирой супругов, подавших на развод и на раздел имущества. Продать её несравнимо легче, особенно, если собственники договорились между собой о разделе денег. В противном случае придётся подавать исковое заявление в суд, который решит спор и поделит квартиру.

Судебные разбирательства понадобятся и в том случае, если один из собственников не собирается продавать жильё, намереваясь проживать в ней дальше. В данной ситуации оформляется долевая собственность, после чего доли можно продавать раздельно. Как правило, доли получаются равными, но лишь в том случае, если в семье отсутствую несовершеннолетние, инвалиды и прочие категории граждан, которым суд может выделить отдельную долю. В долевой собственности состоят также квартиры, приватизация которых производилась в начале 1990-х годов – тогда определение долей не носило обязательный характер.

После того, как доли будут определены, квартира будет готова к продаже. Ситуация здесь такова, что дольщик, собирающийся продать свою долю, должен предложить выкупить её остальным дольщикам. Данная процедура проводится в обязательном порядке, в письменной форме. На рассмотрение данного предложения отводится срок в один месяц. Права дольщиков на первоочередной выкуп определён Гражданским Кодексом Российской Федерации, об этом гласит статья 250. Если дольщики не собираются приобретать продаваемую долю, они обязуются выразить свой отказ, после чего можно предлагать долю любому другому покупателю. Впрочем, дожидаться отказа вовсе не обязательно – достаточно подождать месяц, и если операция купли-продажи не состоится, то долю можно смело выставлять на продажу всеми доступными способами.

На словах всё легко и просто, а вот на деле участники рынка сталкиваются с серьёзными проблемами. Неправильное понимание Российского Законодательства остальными дольщиками приводит к тому, что они рассматривают предложение о покупке доли не как предложение, а как разрешение на продажу. На самом деле, разрешения у них никто не спрашивает, так как вышеуказанный документ несколько иной характер.

Оставшиеся дольщики всеми правдами и неправдами уклоняются от получения предложения, из-за чего получение отказа становится невозможным. Если же попытаться каким-либо образом продать долю без письменного оповещения, то остальные дольщики могут обратиться в суд с исковым заявлением на расторжение договора купли-продажи. При этом вероятность выиграть судебный процесс более, чем велика. Страдают от этого и покупатели, которым легче подыскать другое жильё, нежели наблюдать за несговорчивыми дольщиками. Несмотря на то, что Гражданский Кодекс не вправе «заставить» остальных дольщиков получить письменное предложение о выкупе доли, возможность продать свою долю всё-таки имеется.

Первый способ заключается в оформлении дарственной на свою долю, так как процедура дарения не требует оповещения остальных дольщиков. Единственным недостатком этого способа является необходимость выплачивать налог, причём выплата ложится на плечи «покупателя». Можно поступить по другому и подарить покупателю пару квадратных метров, после чего он становится полноправным собственником и имеет право приобрести долю в первоочередном порядке. Конечно же, остальные дольщики могут оспорить проведение подобных операций в судебном порядке, но доказать факт передачи денег после оформления дарения будет практически невозможно.

Продать свою долю можно и в судебном порядке, если проживание на одной территории с другими дольщиками является невозможным. Такие ситуации часто возникают в однокомнатных квартирах. Суд чаще всего становится на сторону собственника с меньшей долей и принуждает оставшихся дольщиков выкупить данную долю. Подобных судебных исков подаётся достаточно много.

Существует способ продать свою долю с помощью залога, когда покупатель предоставляет денежные средства якобы в долг, а продавец, в качестве обеспечения возврата этого долга, выставляет свою долю. После этого проворачивается целая операция с подписанием отступной, в результате чего доля остаётся у покупателя. Но следует помнить, что судебные органы прекрасно осведомлены о подобных операциях, и дольщики с лёгкостью могут оспорить их в суде.
Пользуясь подобными схемами приобретения жилья, покупатель должен осознавать, что остальные дольщики станут его соседями, что может повлечь за собой возникновение различных трудностей при проживании на одной жилплощади. Лучше всего, если дольщики разберутся в создавшей ситуации и сделка будет произведена в соответствии с Законодательством РФ. Для этого можно воспользоваться помощью нотариусов, отправляющих предложения о покупке доли заказными письмами, а также помощью адвокатов, риэлтерских агентств и органов правосудия.

Источник: bnj.ru